作者

项先权：浙江新台州律师事务所主任，法学博士，博士后

付亦佳：浙江新台州律师事务所疑案研究中心研究员，法学学士

随着城镇化进程加速，人民群众买房难、买房贵的购房困难滋生了越来越多的租房需求。然而，房屋租赁在繁荣发展的同时也产生了种种行业乱象，尤其是房屋质量问题，亟需法律规制的完善和市场监管的加强。本案中，出租人提供租赁的房屋有害气体超标，出租人应承担什么法律责任？

一、案情与裁判

案件名称：江卫民诉南京宏阳房产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷案

案件来源：江苏省南京市中级人民法院（2022）苏01民终418号民事判决

案情简介：

江卫民（原告）于2021年3月与南京宏阳房产经纪有限公司（被告，以下简称“宏阳公司”）签订《房屋租赁合同》，租赁位于南京市江宁区的某房屋。合同签订后，原告入住该房屋，但随后感到全身不适，其已孕妻子亦生病。原告怀疑房屋内有害气体超标，遂自行委托检测机构进行检测，结果显示甲醛、总挥发性有机物等数值均超标。原告随即与宏阳公司协商退房事宜，未果，遂向法院提起诉讼，请求解除租赁合同、退还已交费用并由被告承担诉讼费用。

一审判决

江苏省南京市江宁区人民法院经审理认为：出租人宏阳公司提供的租赁房屋有害气体超标，侵害了承租人江卫民以安全健康为内容的人格权，致其租赁目的无法实现。故判决解除双方之间的《房屋租赁合同》，并判令宏阳公司返还原告已支付的租金、物业费、押金等费用合计6556元，同时由被告承担诉讼费用。

二审裁定

江苏省南京市中级人民法院裁定：宏阳公司不服一审判决向本院提起上诉，但因无正当理由未到庭参加诉讼，故裁定按撤回上诉处理，一审判决发生法律效力。

二、相关规定

《民法典》第563条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”

《民法典》第566条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。”

《民法典》第577条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

《民法典》第708条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”

《民法典》第731条：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”

三、典型案例或做法

四、法理分析

党的二十大报告提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”本案是一起因租赁房屋中甲醛等含量超标而引起的房屋租赁纠纷，宏阳公司作为出租人，在房屋租赁过程中负有哪些义务？当其未能履行这些义务时，又要承担什么法律责任呢？

首先，宏阳公司负有提供符合合同目的之房屋的义务。根据《民法典》第708条，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途”，本案中，出租人宏阳公司的核心义务具体涵盖以下几个方面：其一，宏阳公司需严格遵循租赁合同的约定，以约定的时间、方式将房屋交付承租人江卫民占有、使用；其二，在房屋交付之时，该房屋必须处于适宜正常使用状态，确保承租人能够无障碍地行使其租赁权利；其三，租赁期限内，宏阳公司作为出租人，负有持续保障房屋符合合同预定用途之义务，若房屋出现非承租人过错导致的瑕疵，致使承租人江卫民的使用权利受到影响，宏阳公司应及时履行维护、修缮义务，以恢复房屋至原定状态。综上，既然现双方约定租赁物之用途为居住使用，提供空气质量符合国家安全标准的租赁房屋就是宏阳公司应当承担的义务。

其次，宏阳公司构成根本违约，江卫民享有依法解除合同的权利。即便双方的租赁合同中没有“房屋空气质量合格”等类似约定，但甲醛超标的房屋不符合居住使用的情形，依据《民法典》第577条、第708条规定，宏阳公司作为出租方未能保障租赁期间内房屋的使用价值，构成根本性违约。同时，依据《民法典》第563条之规定，当一方当事人违约导致合同目的无法实现时，另一方有权在合理期限内通知对方后解除合同。在本案中，出租房屋空气质量问题导致承租人无法安全居住，这与承租人订立租赁合同的目的显然背道而驰，故承租人江卫民据此享有解除合同的法定权利。事实上，江卫民已退租并书面通知宏阳公司，同时将房门钥匙邮寄归还，此行为已构成法律意义上的合同解除。此外，依据《民法典》第731条，若租赁物危及承租人的安全或健康，承租人即便在订立合同时已明知租赁物质量不合格，仍享有随时解除合同的权利。这意味着，即便江卫民“贪小便宜租房子”，可能对房屋空气质量有所预见，亦不影响其行使合同解除权。

最后，江卫民有权要求宏阳公司承担违约责任。合同解除后，根据《民法典》第566条第1款的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。” 由于本案租赁房屋自合同订立之始就不适宜居住，即不具有使用价值，因此承租人不必为承担恢复原状的责任而向出租人支付使用费等。因此，承租人需要交还房屋，出租人则返还承租人所交付的租金。此外，若江卫民能举证证明其生命健康权确因出租房屋空气质量不达标而受损，即确立其疾病与空气质量不佳之间存在医学上认可的因果关系，则有权就宏阳公司的侵权行为提出损害赔偿请求。综上所述，宏阳公司作为出租人，未能提供符合租赁用途、具有使用价值的房屋，违反了出租人的核心义务，构成根本违约，江卫民作为承租人，有权要求解除合同并要求宏阳公司承担违约责任。

本案判决有利于引导广大租客和房屋租赁企业关注租赁房屋空气质量问题，推动房屋租赁行业在绿色、健康的轨道上规范发展，充分发挥了司法裁判的规范、指导、引领作用，对维护人民群众身心健康、保障人民群众安居乐业有积极意义。