作者

项先权：浙江新台州律师事务所主任，法学博士，博士后

张鹏飞：浙江新台州律师事务所疑案研究中心研究员，法学硕士

实践中，老年人处分房屋时往往愿意将房屋产权登记在子女名下，同时希望自己在房屋内的居住权益能够得到保障。那么子女作为房屋登记权利人，能否在未与老人协商一致的情形下直接处分老人长期居住的房屋？本文将结合审判实践作出简要说明。

一、案情与裁判

案件名称：吕××诉戴××排除妨害纠纷案

案件来源：上海市第一中级人民法院（2021）沪01民终11902号民事判决

案情简介：

1995年，吕×1（系吕××之父，后于2019年身故）购买系争房屋且将其登记于自己名下。2010年，戴××（系吕××之母）与吕××的兄、妹共同签署承诺书，承诺“虽已知晓可以增加为系争房屋的产权人，但不要求增加”，后系争房屋登记至吕×1及吕××名下。2011年，吕××及其妻子签署的《备忘录》载明“不管案涉房屋是否动迁，吕××妻子、女儿和外孙户口迁入案涉房屋后绝不会影响戴××与吕×1的晚年生活。”2014年，吕×1将其名下的系争房屋的1／2份额售予吕××后，系争房屋登记于吕××一人名下。后吕××夫妇为接送孙辈上学于工作日与戴××共同居住。吕××因感房屋较小、生活不便，欲置换房屋，承诺保障戴××居住需求。戴××认为自己已在该处居住半生，邻里熟悉，就医便利，希望能在此终老。因协商未果，吕××以房屋所有权人身份向法院起诉请求判令戴××不得妨害其置换房屋行为。

一审判决

上海市徐汇区人民法院经审理认为：关于吕××要求戴××排除入住妨害的诉讼请求，根据现场查看及吕××自陈，现认定于本案辩论终结之际，吕××已可无碍入住系争房屋，故对该项诉讼请求，不予支持。关于吕××要求戴××排除对吕××售房之妨害的诉讼请求，基于现代民法原则中权利不得滥用之共识，兼顾中华民族敬老护老之善良风俗，并依照社会主义核心价值观之指引，认为吕××欲出售系争房屋以置换新居，自须耐心向戴××陈明利害并于此基础上征得戴××首肯，在双方未对出售系争房屋一事达成共识之情况下，吕××于民事生活中轻视戴××意愿径行售房，本已难谓妥当，现意图通过民事诉讼程序要求人民法院判令排除戴××对吕××售房之妨害，更非法之所许。

二审判决

上海市第一中级人民法院经审理认为：案涉房屋系吕××父亲生前因单位保障家庭用房所购买。戴××此前放弃登记为产权人，但不因此丧失居住权。吕××欲置换房屋以提高居住品质，但戴××已至耄耋之年，有在此颐养天年直至终老的意愿，吕××轻视戴××意愿而欲售房置换不当。因此，判令驳回上诉，维持原判。

二、相关规定

《民法典》第8条：“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。”

《民法典》第132条：“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。”

《民法典》第236条：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”

《民法典》第367条第1款：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。”

《民法典》第371条：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”

三、典型案例或做法

四、法理分析

虽然所有权人对房屋享有占有、使用等相关权利，但涉及家庭内部关系时，能否将不动产登记情况作为纠纷处理的唯一考量因素？本案中，戴××对于案涉房屋是否享有居住权？在未与戴××协商一致的情形下，吕××直接处分戴××长期居住的房屋是否构成权利滥用？下文将结合审判实践作出简要分析。

首先，戴××对于案涉房屋享有居住的权利。当事人可基于赡养等法律关系而享有在他人所有的房屋中居住的权利。本案中，戴××放弃登记为系争房屋的产权人，房屋所有权以买卖方式变更登记在吕××一人名下，尽管我国《民法典》第367条、第371条规定居住权应通过合同或遗嘱设立，但该房屋系戴××之夫吕×1生前因单位保障家庭用房所购买，戴××于系争房屋中的居住权益之有无绝非依照产权登记与否而判断，尚应考量吕××对于戴××的赡养义务等因素。虽然吕××作为诉争房屋的所有权人，对该房屋享有占有、使用等相关权利，但吕××与戴××系母子关系，吕××在母亲戴××年老时对其负有法定赡养义务，理应为其提供合理适宜的基本生活保障，满足戴××对案涉房屋的合理居住需求，妥善安排老人住房。同时，对于戴××居住权这一问题，吕××予以认可，且吕××妻子亦曾以书面备忘方式作过保证。因此，戴××有权在案涉房屋中居住。

其次，吕××未与戴××协商一致即直接处分案涉房屋构成权利滥用。根据《民法典》第132条规定，民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。民事主体有行使其合法权利的自由，但权利行使应当有其合理界限，不得以行使权利为手段不正当地损害他人的合法权益。本案中，戴××对于案涉房屋享有居住的权利，其已至耄耋之年，有在案涉房屋内颐养天年直至终老的意愿，吕××以系争房屋登记于其一人名下为由，以所有权保护的名义绝对化地行使权利而径行售卖案涉房屋，该行为将损害戴××的居住权益，构成权利滥用。

最后，吕××在行使所有权时应注意必要限度，充分尊重戴××的真实意愿。根据《民法典》第8条的规定，民事主体从事民事活动时不得违背公序良俗。同时，《民法典》第132条亦禁止民事主体滥用权利。本案中，吕××直接处分案涉房屋的行为既与尊老爱老的善良风俗相悖，又损害戴××的合法权益，构成民事权利滥用。基于敬老护老之善良风俗与禁止权利滥用的原则，在对所有权人的物权保护与子女对父母履行法定赡养义务之间应当使当事人的利益达到平衡。在处理家庭内部关系时，不应仅关注不动产登记情况，尚需综合考虑购买房屋的资金来源、家庭居住情况、一方承诺等因素。本案中，吕××作为登记权利人在行使所有权时应注意必要限度，遵循中华民族安土重迁的传统，充分尊重、理解母亲想在长期居住房屋内颐养天年直至终老的意愿，同时应充分考虑房屋是否便于母亲就医、社交等因素，切实保障老年人的居住权益。因此，法院判令驳回吕××关于戴××不得妨害其置换房屋行为的诉请。